By Admin
06-24-2022 11:23 am
오늘은 부동산 매매에 대한 정보를 전달 해 드리려고 합니다. 미국에서는 집을 판매 했을 때 양도 소득세가 발생 합니다. 그러나 어떻게 양도 소득세를 계산 하게 되는지 알아 둔다면, 본인이 실제 거주 하는 집은 물론, 집을 구매 하여 투자용 매입을 하는 경우도 아주 유용하게 활용할 수 있지 않을까 합니다.
간략하게, 본인 거주 집의 경우 Primary Home 이라고 하는데, 과거 5년 중 2년을 거주한 집에 대해서는 부부 합산 신고 시 50만, 별도 신고나 개인 신고 시 25만불 까지 시세 차액에 대한 것은 모두 공제가 됩니다. Ownership Test와 Use Test에 의한 면제 기준을 정하는 것인데, 본인이 수유를 한 집에서 과거 5년 중 2년을 거주 하셔야 하는데 여기서 2년은 연속적으로 거주 하지 않아도 됩니다. 또한, 2지난 2년 동안 또 다른 본인 명의의 집에 대해서 면제 받은 적이 없어야 합니다. 즉, 올해 양도 소득세 면제를 받았는데, 내년에 또 면제를 받을 수 없다는 얘기 입니다.
Capital Gain 즉, 양도 소득세를 계산을 할 때는 집 구매가와 각종 수수료, 그리고 집 보수 및 각종 보일러 등 교체 비용 등 집의 가치를 올리는 비용을 모두 합한 것이 Purchase Cost 즉, 구매 비용이며, 판매 비용은 실제 판매 계약서에 매매가 이루어진 실 거래가 Fair Market Value를 말합니다. 결론적으로 실 거래가에서 총 비용을 뺀 것이 양도 소득이 됩니다.
세금적 계산을 할때, 집을 판매 할 시점은 본인이 수령한 1099S에 기재된 매매 날짜를 확인 하셔 되고, 그렇지 않다면, 집의 소유권, 타이틀 변경 시점 혹은 집 모게지나 재산세를 실제 납부 하는 등의 날짜 중 빠른 것이 실제로 판매가 완료된 시점으로 봅니다.
본인이 집을 투자용 집을 포함하여 여러 곳을 구매한 경우는 Main Home 이 무엇이냐가 중요합니다. 메인 홈은 변경 될 수 있지만, 일반 적으로 본인이 우편물을 받는 거주지 증명 주소, 세금 납부를 위해 기재하는 주소, 운전면허증에 기재된 주소, 기타 직장이나 외부 관련 정보에 기재한 주소 등을 고려 하여 결정을 하게 됩니다.
특이하게, 부부간의 거래의 경우는 일반적으로 양도소득세가 발생하지 않으며, Gift Tax 즉, 증여세 신고나 납부에 대한 여부를 고려해 볼 필요가 있습니다. 다만, 부부의 세법상 신분이 외국인인 경우는 신고 및 납부에 해당 하는 경우도 있습니다.
미국에서 실질 적으로 본인 거주용 집을 사고 팔 때는 대부분이 양도 소득세가 발생 하는 경우는 매우 드뭅니다. 또한, 외국인 신분에서 집을 사고 팔 때는 원천징수와 양도소득세 등 여러 가지 세금 적 이슈가 있기 때문에 미리 검토 후 진행 하시는 것이 좋겠고, 투자용 집을 구매 할 때는 장기적인 계획을 수립하여 절세 계획을 수립 하시는 것이 좋겠습니다. 연방 세법 이외에 주정부 관련 세금 내용은 별도로 검토 해 볼 필요가 있겠습니다.
오늘은 미국에 집을 사고 팔 때 필요한 양도 소득세와 관련된 내용들을 알아 보았습니다. 오늘도 유익한 정보 되셨 길 바라며, 이 글을 보시는 모두에게 행복과 건강이 가득한 한 하루가 되길 기원합니다.
감사합니다.
