By Admin
11-18-2022 11:03 am
미국에 사업적인 투자나 지사를 설립 하려고 하는 사업가들도 많이 계시지만, 개인적으로 미국 부동산 투자에 관심을 가지고 있는 분들도 많습니다. 그런데, 월세 임대료 수익이 매우 높은 편인 미국임에도 불구하고, 사실상 소득에 비해 남는 게 하나도 없다는 얘기를 종종 듣습니다. 왜 그럴까요?
결론적으로 말씀 드리면 투자자가 외국인인 경우에 그렇습니다. 무슨 뜻인지 한번 살펴 보겠습니다.
우선, 미국 세법상 외국인에게 적용되는 임대 소득의 세율은 30% 입니다. 외국인인 경우에 불로소득에 대한 일반적인 세율 입니다. 더 안타까운 것은 임대업의 사업적 비용도 공제가 되지 않기 때문에 관리비나 수리비, 세금이나 감가 상각 등 소중한 절세 혜택을 전혀 받지 못합니다. 총 벌어들인 소득에서 30%가 그대로 과세가 되고, 주 정부의 경우에도 마찬가지로 주정부 세율에 따라 총 소득에서 세금이 납부 되는 경우가 많습니다. 그래도 어쨌건 돈을 벌 수는 있겠지만, 노력 대비 투자대비 소득의 비율이 너무 낮겠죠?
거기다 한국에서 종소세 신고 시 외국 소득에 대한 신고를 하고 소득세를 납부하고, 미국에서도 과세가 되니 안타까울 지경입니다. 그러나 한국에 납부한 세액은 미국에서 외국세액 공제를 받으니 사실상의 이중 과세는 아닙니다.
이해가 쉽도록 사례로 설명 드립니다.
미국에서 임대 소득이 2만 불이며 각종 임대를 위한 수리비 등의 비용을 1만불 사용 했고, 순수익이 1만 불 이라 가정 하겠습니다.
주 연방 정부 세율 총 35%라 가정하면, 미국 납부 세금을 7천 불을 납부하게 됩니다. 이유는 미국 세법상 외국인이 투자한 임대, 배당 등 불로 소득에 대해서는 비용 공제를 허용하지 않기 때문에 총 소득 2만 불에서 35%가 계산이 되기 때문 입니다.
그런데 이 외국인(한국인) 투자자가 세금 보고에 대해서 처음부터 ITIN 신청은 물론 기본적인 모든 준비를 해 둔 상태에서 IRC 871(d) Election 을 감안, 세금 보고를 하게 되는 경우 본인에게 맞는 일반 과세 세율(20%라 가정) 을 적용 1만 불에서 20%인 2천불을 세금으로 내게 되고, 여기에 감가 상각까지 적용하면 결국 납부 세액은 거의 없을 수도 있습니다.
이처럼 미국 부동산 투자에 대해서 기본적으로 미국 과세 당국은 외국인 투자자 특히 불로 소득을 벌어 가는 미국과 연관되지 않든 소득의 Passive Income 에 대해서는 관대 하지 않지만, 예외 조항을 두어 미국과 연관된 소득으로 봐 달라는 조건 하에 비용 공제 및 미국 세법상 내국인과 동일한 조건으로 순소득으로 임대 소득에 대한 과세를 하게 되어 상당한 절세를 하게 됩니다.
2억원 이상 해외 부동산 취득에 대해서는 한국 과세 당국에도 보고를 해야 하고, 또한 감가상각의 경우는 각 국가별 규정이 달라 미국에 상각 비용이 한국에 종소세 신고 시 직접 적용되지 않는 점도 감안 하셔야 합니다.
여기서 재미 있는 것은 미국에 부동산 투자를 하여 임대 소득을 벌어 들이고 있는데 한국에도 미국에도 아무런 신고를 하지 않는 분들이 계십니다. 신규 고객들을 상담 하여 컨설팅을 하다 보면 예전 신고서에 임대 신고 자체를 하지 않았고, 이유를 물어 보면, 주변에 아는 사람에게 물어 보았더니 안 해도 된다고 해서 그랬다는 기가 막히게 놀라운 답변을 듣습니다. 사실 안 해도 되는 것이 아니라 아직 걸리지 않은 것입니다.
행여 소득에 대해서 지금 까지는 걸리지 않았다고 해도, 이미 매 월 비슷한 액수가 특정 은행에 들어가게 될 것이고, 그 자금 흐름은 미국 재무성으로 모두 보고가 된다는 점, 해외 송금 및 거래는 양 국가 모두 각 국가 관할 기관으로 보고가 된다는 점이 있고, 가장 중요한 것은 이 부동산을 추후 매매를 하는 경우 판매자가 외국인이라면, 원천징수를 해야 하는 의무 권한이 구매자에게 있기 때문에, 구매자는 해당 부동산 거래에 대한 원천징수 및 세금 납부와 거래 내역에 대한 신고를 미국 국세청 IRS 에 보고를 하기 때문에 100% 적발 우려가 있다는 점입니다.
따라서 소득관련 세금 보고 미흡과 양도 소득세 보고 등에 대한 세무조사는 물론, 최종적으로 이자, 페널티 등 상당한 금전적 피해를 보실 수가 있고, 소멸 시효 이 전에 세무 감사를 받게 된다면 정말 어려운 지경에 처하게 되십니다.
따라서 항상 ITIN 신청 등의 정확한 사전 준비와 성실한 세무 신고로 돈을 벌기 위해 미국 부동산 투자를 해 놓고, 생각지도 못한 폭탄을 안고 가다가 큰 낭패를 보지 않도록 준비 하시는 것이 좋겠습니다.
오늘은 미국 부동산 투자 시 항상 놓치시는 ITIN 신청과 필요성 그리고 871(d) Election 의 필요성에 대해서 설명 드렸습니다.
많은 분들이 도움 되시길 바랍니다.
감사합니다.
